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ABITAZIONE PRINCIPALE ED AGEVOLAZIONE

Cosa si intende per abitazione principale?

Si intende l'immobile iscritto o iscrivibile in catasto come unica unità immobiliare nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (art. 13 D.L. 201/2011 convertito in L. 214/2011).

Quando c’era l’Ici – l’imposta sugli immobili sostituita poi dall’IMU – l’abitazione principale era il luogo di residenza del contribuente.

Questa previsione ha però agevolato diversi comportamenti fraudolenti. La gente infatti trasferiva la propria residenza non sulla base del luogo ove realmente viveva ma nell’immobile su cui non voleva pagare le imposte.

Ciò però è vietato dalla legge: poiché ognuno di noi ha il dovere di rendersi reperibile (alla polizia, ai vigili, agli ufficiali giudiziari, al postino, ecc.), la residenza deve sempre coincidere con la dimora abituale, ossia con il luogo ove si vive in gran parte dell’anno. La “seconda casa” o meglio “altri immobili” non può mai essere luogo di residenza proprio perché, essendo destinata alle vacanze o a limitati periodi dell’anno, non costituisce anche dimora abituale.

Ecco allora che la legge sull’IMU e sulla Tasi ha imposto che, ai fini di abitazione principale sono necessari due requisiti:

  • la residenza (come in passato);

  • la dimora abituale.

     

    In verità, se gli italiani avessero rispettato la legge, non ci sarebbe stato bisogno di specificare anche la seconda condizione, essendo – come detto – strettamente connessa alla prima.

    Peraltro – è bene sottolinearlo – chi indica al Comune una falsa residenza subisce un procedimento penale per falso in atti di ufficio. Ricordiamo infatti che il registro dell’Anagrafe comunale è un atto pubblico e dichiarare di vivere in un luogo diverso da quello effettivo configura un reato.

    IMU prima casa: se non ho la residenza devo pagare?

    Oggi la legge [Art. 13, comma 2 del dl 201/11] consente di non pagare le tasse sulla casa, ossia l’IMU, sulla cosiddetta «abitazione principale».

    Se non ho la residenza devo pagare l’IMU e la Tasi sulla casa?

    I due requisiti appena citati – residenza e dimora abituale – sono entrambi necessari. Non basta quindi avere solo la residenza, senza vivere nell’immobile, così come non basta viverci senza però avere la residenza stabilita in quel luogo.

    Ecco perché ci sono state sentenze di Commissione Tributaria Regionali che hanno detto che non bastano le bollette di acqua e luce a dimostrare che l’immobile a cui tali utenze si riferiscono è l’abitazione principale e dunque va esentato da IMU e Tasi: oltre a ciò conta anche il registro dell’Anagrafe.

  1. Risultato: se il contribuente risiede altrove non può ottenere l’esonero dalle imposte sulla casa nel luogo ove materialmente vive.

  2. Se una persona vive ma non risiede o risiede ma non vive in un determinato immobile non può ottenere l’esenzione.

Il resto della famiglia dove deve vivere?

Che succede se il contribuente è sposato e ha messo su famiglia? Le cose si complicano. Infatti, come chiarito dalla pronuncia in commento, in tali ipotesi, per non pagare Imu e Tasi, il contribuente deve anche dimostrare che il requisito della dimora abituale sussiste per tutti gli altri familiari oltre che per sé. La legge non si limita a richiedere che, all’interno dell’immobile in questione, sia fissata la dimora del relativo titolare della casa, ma anche di tutta la sua famiglia.

Quindi tutti i componenti lo stato di famiglia devono avere la medesima dimora. E se i figli sono universitari fuori sede non conta, quando ritornano periodicamente a casa dai genitori e lì è rimasto il loro principale centro di interessi e riferimento.

 

Cos’è il Bonus prima casa

Attenzione a non confondere le esenzioni IMU e Tasi con il Bonus prima casa, che è un beneficio fiscale consistente nell’abbattimento dell’Iva al 4% e dell’imposta di registro al 2% (il cosiddetto acquisto della “prima casa”) compete anche all’acquirente che, pur non avendo la residenza nel Comune ove è sita l’abitazione oggetto di acquisto agevolato, si impegna a trasferirla (ed effettivamente poi la trasferisce) in quel Comune entro 18 mesi dalla data del rogito d’acquisto. La legge non richiede che la residenza dell’acquirente sia nella casa che egli compra, né che egli vi vada materialmente ad abitare: è sufficiente che l’acquirente risieda nel territorio del Comune ove è situata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato oppure che egli, appunto, trasferisca la sua residenza nell’ambito di quel Comune entro 18 mesi dal rogito d’acquisto.) che spetta solo al momento dell’acquisto dell’immobile.

Per usufruire dell’agevolazione fiscale in commento basta trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto del nuovo immobile. Quindi puoi avere il bonus prima casa anche se non ha la residenza.

 

Di seguito alcuni esempi chiarificatori per l’esenzione/agevolazione IMU prima casa

 

Esempio

Luca è proprietario di una sola casa che ha dato in affitto. Perciò, ha fissato la propria residenza in un’altra abitazione.

Luca deve pagare l’Imu perché l’immobile in questione non risponde ai requisiti di “abitazione principale” non essendo né luogo di residenza, né di abituale dimora.

 

Esempio

Marta e Rocco sono marito e moglie. Ciascuno dei due è titolare di un immobile. La casa di Marta è al mare, quella di Rocco in città.

Marta decide di fissare la sua residenza nella casa al mare, all’interno della propria abitazione, mentre Rocco mantiene la residenza nella casa in città.

I due però vivono insieme nell’immobile di proprietà del marito.

In tal caso, né Marta né Rocco possono usufruire dell’esenzione Imu.

E ciò perché:

a) nella casa al mare mancano sia il requisito della dimora abituale in capo alla moglie, sia il requisito della residenza in capo al marito;

b) nella casa in città manca il requisito della residenza in capo alla moglie.

 

Per completare il quadro bisogna citare il D. L. n. 201/2011 in base al quale, «Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile». Quindi, la normativa prevede una sola agevolazione solo nell’ipotesi in cui la residenza dei coniugi sia stabilita in due diversi immobili siti nel medesimo Comune.

Esempio

Immaginiamo Giovanni e Maria sposati in regime di separazione o di comunione dei beni (questo aspetto è irrilevante). Giovanni è proprietario di una casa ove ha fissato la propria residenza e attivato tutte le utenze. In tale abitazione vive insieme a Maria e ai suoi figli. Nello stesso tempo Maria è proprietaria di un’altra casa, con l’utenza della luce attivata, ove ha dichiarato al Comune di essere residente; in realtà l’abitazione è usata dalla famiglia come seconda casa solo un mese all’anno. Così facendo, Maria crede di non dover pagare l’Imu. È davvero così? Assolutamente no. Per quanto riguarda infatti l’Imu e la Tasi manca il presupposto della «dimora abituale», in quanto Maria vive nella casa di proprietà del marito
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